Immobili indesirabili e rinuncia alla proprietà

Una recente sentenza della Cassazione fa chiarezza sulle modalità per cedere in Italia quei beni che nel tempo divengono più un peso che una risorsa.

Di Daniele Lupelli Patronato Acli Losanna 23 febbraio 2026

Nella pratica delle successioni, soprattutto nei casi con elementi di internazionalità – come le frequenti fattispecie italo-svizzere – accade che entrino nell’asse ereditario beni immobili situati in Italia di modesto valore economico ma elevato impatto gestionale: case di famiglia disabitate, terreni in comproprietà tra più eredi o fabbricati rurali in stato di abbandono, talvolta ubicati in aree difficilmente raggiungibili o soggette a vincoli.

Il subentro nella proprietà di tali immobili può generare preoccupazioni. Il possesso fondiario comporta infatti costi non solo fiscali, ma anche manutentivi e, soprattutto, rilevanti responsabilità civilistiche. Ne deriva che, nella prassi professionale, non è affatto infrequente l’interesse degli eredi – o dei proprietari stessi – a valutare soluzioni che consentano di liberarsi di beni divenuti più onerosi che utili.

Dal punto di vista tributario, il mero possesso di un immobile in Italia determina generalmente l’assoggettamento a imposte patrimoniali locali (Imu) e alla tassa sui rifiuti (Tari). Per i residenti all’estero, tali beni devono inoltre essere dichiarati nello Stato di residenza. A ciò si aggiungono i profili civilistici: il proprietario risponde dei danni cagionati dalla rovina dell’edificio e ha un dovere di custodia che può tradursi in responsabilità risarcitorie anche significative, senza contare gli obblighi derivanti da normative urbanistiche, ambientali o paesaggistiche.

In questo quadro si inserisce un recente e significativo intervento della Corte di Cassazione che ha contribuito a fare chiarezza sulla rinuncia alla proprietà immobiliare, superando precedenti incertezze interpretative. Con la sentenza n. 23093, depositata l’11 agosto 2025 e resa a Sezioni Unite, la Cassazione ha affermato che la facoltà di disporre del bene, riconosciuta al proprietario dall’art. 832 c.c., comprende anche la possibilità di rinunciarvi. Tale rinuncia costituisce un atto unilaterale, non recettizio, diretto alla dismissione del diritto e non soggetto a limiti di scopo. Ne consegue che anche la finalità, per così dire, «egoistica» di sottrarsi ai costi e agli oneri della proprietà non incide sulla validità dell’atto.

La rinuncia deve essere formalizzata per iscritto e trascritta nei registri immobiliari. L’acquisto del bene da parte dello Stato avviene solo in un momento successivo e a titolo originario. La Cassazione ha inoltre precisato che le responsabilità per mancata custodia o manutenzione gravano sullo Stato esclusivamente per i fatti successivi alla rinuncia, restando in capo al rinunciante quelle maturate in precedenza.

La rinuncia al diritto di comproprietà

Particolare rilievo assume la rinuncia nel contesto della comproprietà, una situazione che spesso è fonte di conflitti e di rigidità gestionali. Il comproprietario è soggetto a limiti nell’uso del bene comune e all’obbligo di partecipare alle spese deliberate dalla maggioranza, anche quando non ne tragga alcun beneficio concreto.

L’ordinamento italiano ammette espressamente la rinuncia alla quota di comproprietà, qualificata dalla giurisprudenza come forma di «abbandono liberatorio». Attraverso questo atto unilaterale, il rinunciante si spoglia volontariamente del proprio diritto, con l’effetto automatico dell’accrescimento delle quote degli altri comproprietari, i quali non possono rifiutare tale incremento. La recente pronuncia della Cassazione ha chiarito che questa forma di rinuncia è pienamente valida e preclude eventuali pretese risarcitorie da parte degli altri comproprietari che si ritengano pregiudicati dall’aumento dei costi o delle responsabilità connesse all’immobile.

La rinuncia da parte dell’unico proprietario

Diversa è la fattispecie della rinuncia esercitata dall’unico proprietario, oppure da tutti i comproprietari congiuntamente. In tal caso non si verifica alcun accrescimento in favore di terzi, ma l’immobile diviene un bene privo di titolare, destinato a essere acquisito dallo Stato. Anche questa forma di rinuncia, come chiarito dalla Cassazione, non richiede la conformità catastale, urbanistica o energetica del bene, circostanza di grande rilievo pratico per immobili vetusti o degradati. Si propone quindi come strumento efficace per la dismissione di cespiti problematici, offrendo una soluzione giuridicamente certa a situazioni che, in passato, erano spesso affrontate con esitazione o con soluzioni di dubbia tenuta.

Le recenti aperture giurisprudenziali incidono in modo significativo sulla gestione del patrimonio immobiliare in Italia. Da un lato, lo Stato e gli enti locali potrebbero trovarsi a gestire un numero crescente di immobili abbandonati; dall’altro, la rinuncia alla proprietà si configura sempre più come un possibile strumento di pianificazione patrimoniale e successoria, consentendo ai proprietari di affrontare in modo consapevole e anticipato il problema degli immobili divenuti, nel tempo, più un peso che una risorsa.